買房還是租房？為什麼月付金試算給你的答案是錯的

很多人在猶豫買房還是租房時，會去仲介網站用「房貸試算」工具。 輸入房價、自備款、年限，跳出一行結果：「每月只要 6 萬 2 千元」。

這數字看起來可以接受，你心裡的天平就開始偏向買。

然而這個試算，本質上是有偏的 —— 它刻意省略了三項讓房屋看起來昂貴的成本。少了這三項，你做的不是決策，而是被引導的結論。

第一項被省略的：自備款的機會成本

以台北市 2025 Q1 的中位數住宅總價（扣車位）約 2,760 萬為例，20% 自備款是 552 萬。

仲介不會告訴你：這 552 萬如果不拿去當頭期，改投入追蹤大盤的 ETF（例如元大台灣 50)，年化報酬率約 7%（過去 20 年含息概略值），30 年後會變成 約 4,200 萬。

這 約 3,650 萬 的價差，就是你為了「擁有房子」放棄的隱形財富，接近自備款本身的 7 倍。

月付金試算從不呈現這個數字，因為承認這個成本，買房的吸引力會立刻下降一個量級。

第二項：通膨

月付金 6 萬 2 看起來固定，但你的「購買力」每年被通膨侵蝕。

假設年通膨 2%,30 年後的 6 萬 2，等值於今天的 3 萬 4。換言之，你前 10 年付的月付金「很貴」，後 20 年付的「相對便宜」。

問題是：多數人用「現在的薪水能不能負擔現在的月付金」在判斷是否買房，卻忘了薪水也會跟著通膨走（雖然實質薪資多半停滯）。這個錯配，讓你高估前期壓力、低估後期的利息累積。

第三項：持有成本

房子不是買完就結束。持有它每年要付：

• 地價稅、房屋稅（自住約房價 0.1%)
• 管理費（本範例設 3,000 元/月）
• 維護費（漏水、電梯、外牆、內裝折舊，行情約房價 1%)

以 2,760 萬的房子，這三項年成本合計約 34 萬（稅 2.8 萬 + 維護 27.6 萬 + 管理 3.6 萬）。30 年下來累計 約 1,000 萬，接近自備款的 1.8 倍 —— 而這還沒計入這 1,000 萬本身的機會成本。

租屋的人不需要付這些。房東付，但反映在租金裡。差別是：租客的成本是透明的，屋主的成本是隱形的。

把三項加回去，做「誠實的比較」

嚴謹的買租決策模型應該是：

買方 N 年後淨資產 = 房屋期末市值 − 剩餘房貸

租方 N 年後淨資產 = （自備款 + 每月買方多付給房子的錢）以年化 7% 投入指數型投資 N 年的終值

當兩邊的每月現金流出相同時（買方若多付，差額給租方投資；租方若多付，從投資帳戶補提），才是對等比較。

在這個模型下，以台北市 2025 Q1 實價登錄中位數作為輸入：

• 2,760 萬住宅（扣車位後中位數，n = 2,501 筆，住宅大樓+華廈+公寓）
• 月租 28,000 元（實價登錄中位數，n = 1,456 筆，15-50 坪、扣套房）
• 利率 2.185%（央行五大行庫平均購置住宅貸款利率）
• ETF 年化 7%（對應 0050 過去 20 年含息報酬概略值，保守取整）
• 房價年漲 2%
• 30 年持有

結論是：租較划算。 打平點（合理買入價）約落在 784 萬，也就是當前台北市中位數房價需再跌約 72%，買房才與「租屋 + 投資」在 30 年後的淨資產相等。

注意：此打平點對假設極度敏感（尤其房價年漲幅與 ETF 報酬率）。請搭配本站工具的敏感度表格，觀察結論在不同假設下的穩健性。

這個結論對假設極度敏感。若你預期房價年漲超過 4%、若你不打算長期投資股市、若你的自住需求強烈（穩定感、裝修自由、親子學區），天平會翻向買。本站的計算工具提供敏感度表格，讓你看到結論在不同假設下的變化幅度。

但至少，你看到的是一個考慮所有成本的答案，而不是省略了機會成本與持有成本的片面結論。

工具：自己算一遍

本站提供對應的 買 vs 租決策器，你只需要輸入房價、租金、利率與持有年數，即可得到：

• N 年後買方 vs 租方淨資產對照
• 合理買入價反推（房價要跌多少才值得買）
• 不同持有年數與房價漲幅下的敏感度表格

輸入你自己的數字。然後判斷你要相信哪一組假設。

本站建議：在當前台北中位數價位，先租、別急著買

把上面模型的結論講白：以台北目前的房價、租金、利率、ETF 預期報酬，「租屋 + 把多出來的現金投入指數型 ETF」在 30 年後的淨資產比買房高。差距大到要房價跌約 72%（從 2,762 萬跌到 784 萬）才會打平。

因此，在你的個人條件沒有顯著偏離模型假設的前提下——

• 沒有強烈非自住不可的理由（學區綁定、裝修自由、心理穩定感對你格外重要）
• 不預期房價年漲幅顯著超過 4%
• 你願意且能夠把省下來的自備款與月差額長期投入指數型投資

本站的具體建議是：先租，把買房決策延後到房價回到模型打平點附近時再評估。

這個建議不是教條，是基於計算的結論。它要拒絕的，是「在訊息環境系統性偏向買的市場裡，照著腳本進場」。如果你的條件確實偏離模型假設，請用本站決策器輸入你自己的數字—— 你的個人打平點可能比中位數情境寬，也可能更窄。重要的是你做的是計算過的決策，而不是被「現在不買就完了」推進去的決策。

假設的敏感度：這個結論在不同假設下會怎麼變

打平點 784 萬（房價要跌 72%) 是用三個關鍵假設算出來的：ETF 年化 7%、房價年漲 2%、自住維護費 1%/年。換不同假設，結論強度會不一樣。本站的立場是把這個敏感度直接攤開，而不是把假設藏在試算器後面。

ETF 報酬率假設

7% 來自 0050 過去 20 年含息，涵蓋 2008 後全球 QE 牛市，屬於樂觀錨點。對照組：

• 5%（接近 MSCI World 1900-2024 實質長期均值）：打平點上移約 30-40%，結論仍偏租，但強度減弱
• 7%（本站基準）：打平點 784 萬
• 行為折扣後 5%：Vanguard 與 Morningstar 多份散戶報酬研究指出，因進出時機與恐慌賣出，散戶實際年化通常比指數低 1.5% 到 3%。如果你誠實面對自己不是「30 年紀律不中斷」的聖人投資者，請把 ETF 報酬下修到 5%

房價漲幅假設

2% 是日本式停滯路徑。對照組：

• 2%（本站基準）：日本路徑，結論強烈偏租
• 4%（全球溫和通膨路徑）：租買差距縮小但仍偏租
• 6%（台灣 2003 到 2024 實際年化）：結論可能反過來偏買

我們選擇 2% 的理由：台灣已進入少子化加速期 + 央行升息週期 + 國際地緣風險上升，把過去 20 年的速率線性外推 30 年並不負責任。但這是編輯判斷，你可以用工具改成 4% 或 6% 重算。

自住維護費假設

1%/年是工程界拇指法則，源自美式 1990s 工法書。台灣公寓型住宅自住屋主實際自費維護（扣管理費後）平均更接近 0.5%。把這項折半，30 年累積維護從 1,000 萬降到約 500 萬，租買差距縮約 8%。

我們為什麼這樣選

ETF 7% / 房價 2% / 維護 1% 並不是「中性」的選擇，是基於公眾利益編輯立場：

• 用樂觀的 ETF 報酬，是為了不讓「租方根本沒投資」成為廉價反駁
• 用保守的房價漲幅，是為了不讓「過去 20 年漲勢必然延續」變成隱形假設
• 用偏高的維護費，是為了對買方保守揭露，避免低估屋主的長期負擔

換成更平庸的假設組合（ETF 5% + 房價 4% + 維護 0.5%），結論強度會減弱，但主要結論不變：在台北當前中位數價位下，租較划算。差異只在打平點往上移多少。

如果你的個人條件偏離這組假設，請用本站決策器輸入你自己的數字。重要的是你做的是計算過、知道假設來源的決策，而不是被「現在不買就完了」推進去的決策。

為什麼這些成本會被系統性忽略

機會成本不會寫在房屋廣告單上，也不會出現在仲介試算器裡，原因可以從產業激勵結構推得：房仲、建商、銀行、房貸保險的營收主要來自「交易完成」。 租屋長期若優於買房，這條產業鏈的營收會萎縮。因此「向消費者強調買房成本的全貌」，並不在這些角色的最佳利益範圍內。

這未必出於有意誤導，而是激勵結構的自然均衡。理解這個均衡，讀者便能在資訊不對稱的市場裡，做出更貼近自身利益的判斷。