一筆房屋交易，各方分到多少？
理性決策買不買房之前，先理解「為什麼有這麼多訊息在鼓勵你買房」。 本工具用產業常見比率，把每一筆交易拆解給各方的金額具體呈現 —— 這不是陰謀論，是激勵結構的數學現實。
輸入交易條件
扣除「房子本身價值」（由前手屋主或建商取得）後，買方在 30 年裡多支付給「鼓勵交易產業鏈」的金額約為 1117 萬， 約為房價的 40%。
各方獲得金額
標示「⬢」者為「促成交易」這個方向上有結構性激勵的角色 — 沒有交易，沒有他們的營收。
本次計算用了哪些公式 / 比率？限制？
- 房仲服務費：《不動產經紀業管理條例》規定買賣雙方合計上限 6%；常見慣例賣 4% + 買 2%，個案可協商
- 銀行：30 年累積利息（本利攤還）
- 政府契稅：房屋評定現值 × 6%（評定現值約市價 30%)
- 保險：火險 0.08% / 年、房貸壽險 1.2% 一次性
- 建商利潤：預售案約 20%（上市建商平均淨利率 15-25%)
- 中古屋前手獲利：估房價 15%（屋齡與持有期不同差異甚大）
- 代書：單件 2-4 萬
- 實際比率因合約、銀行、地段、屋齡而異，本工具僅為粗估
- 未計入仲介公司營運成本（經紀人實得 vs 公司毛收差距大）
- 銀行利息在資金成本與營運成本攤提後，銀行實得淨利約為利息的 30-50%
- 政府稅收進入公共服務體系，與「鼓勵交易」的私人激勵性質不同（故未標 ⬢)
完整方法說明見/methodology#beneficiaries。
為什麼這個視角重要？
當你考慮買房，你會接收到的訊息來源：房仲、建商廣告、銀行的房貸專員、保險業務員、媒體房地產版、財經 KOL。 這些角色當中，大多數人的收入直接綁定於「房屋交易發生」。
這未必意味著他們提供的訊息是錯的；但意味著當訊息曖昧、利弊不明時， 他們會傾向強調「買」的一面。經濟學上，這稱為激勵失調(misaligned incentives）。
誰沒有被列在這裡？
- 政治人物：沒有單筆交易直接收益，但選區若有大量自有住宅選民、地方建設與土地利益綁定，可能形成間接激勵。本工具不納入，因為個案差異大且難以量化。
- 媒體：房地產廣告佔報紙與網站營收相當比例，使其在報導角度上有結構性偏向「景氣樂觀」。本工具不納入，因為各媒體差異大。
- 個人賣方：賣方獲得房子的價金，這在計算中歸於「前手屋主」一項；若是換屋族，賣 + 買兩邊都會發生。
該怎麼讀懂這個結果？
標示「⬢」的角色 — 銀行、房仲、保險、建商 — 他們的營收直接依賴交易發生。 這個數字告訴你：當你在猶豫買不買時，有多少利益方在結構上希望你選擇買。
理解這個結構，你不必拒絕所有來自這些角色的資訊，但你會知道： 當試算工具只給你月付金、當廣告只強調「房價會漲」、當銀行專員告訴你「現在利率很低值得進場」時， 他們省略的成本與風險，正是本站工具試圖補回的部分。
政府為什麼不標「⬢」？
政府的契稅、印花稅、登記規費，雖然也來自交易，但稅收進入公共服務體系，而非個別行動者的私人收益。 其激勵結構與商業角色不同 — 因此本工具不視為「鼓勵交易」的私人激勵方，但仍計入買方的總支出。
對應的決策建議
當你下次接收到任何「鼓勵買房」的訊息時，問三個問題：
- 傳達訊息的人，從這筆交易中可獲得多少？
- 他們有沒有省略我應該知道的成本（機會成本、通膨、持有成本、流動性風險）？
- 同樣的決策，有沒有「不交易」的對照組分析？（本站的 買 vs 租決策器就是在做這件事）