買 vs 租：算出當前房價下，你真的該買嗎？
市面上多數房貸試算只告訴你「月付金」，卻忽略了自備款的機會成本、通膨、維護費、持有稅。 本工具用同等現金流模型比較兩種選擇 N 年後的淨資產，並反推出「房價需跌多少才值得買」的合理買入價。
輸入參數
選擇城市自動帶入該區中位數房價與租金，或手動輸入你的具體標的。
機會成本對照這筆 4416 萬， 如果不押在房子上，能換到什麼？
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這筆 4416 萬， 如果不押在房子上，能換到什麼？
若選擇租屋並把差額投入年化 7.00% 的投資，30 年後比買房多累積 4416 萬。下面是這筆錢能換到的具體選項：
- 環遊世界（高品質中長線）100 萬 · 每次 ~3 個月、住宿+交通+體驗預算44 次
- 海外頂尖 MBA 學位400 萬 · INSEAD / 哥倫比亞兩年含生活費11 個
- 個人創業天使輪200 萬 · 初期人力 + 6 個月跑道22 次
- Tesla Model 3170 萬 · 中價位電動車（2026 春）26 台
- 台積電股票120 萬 · 以 NT$1,200/股 估算（2026 春，1 張 = 1000 股）37 張
- 學童營養午餐60 元 · 一餐約 60 元（2026 春價）735,987 餐
- 養小孩到 22 歲800 萬 · 中等水準教育、不含買房助援5.5 個
- 年度自我進修（認證、課程、健身）30 萬 · 每年 30 萬高品質投入147 年
- 建立每月 5 萬被動收入1500 萬 · 4% 安全提領率所需本金2.9 輩子
- 提早退休基金（年花 60 萬，30 年）1800 萬 · 4% 提領 + 通膨保護2.5 套
提醒：這不是叫你不買房，而是把「買房這個選擇放棄了什麼」量化呈現。 多數人從沒被問過這個問題，因為市場訊息把「擁有房子」當成預設值。 把對照攤開後，自由意志的選擇才有意義。
附註：有人會說「環遊世界、念 MBA 是衝動消費，房子才是資產」—— 恰恰相反。比起押上半輩子現金流去買一個流動性極差、還可能下跌的標的， 環遊世界、進修、創業這些用過就帶得走的投入， 其實才是更理性的配置。你理性了一輩子，衝動買房這一次就全部抵銷了。
就算數學算出「不划算」，如果你是以下情形，
買房可能仍是對的選擇：
- 1.長輩資助大量自備款或全額機會成本基準改變，贈與後本金 ≠ 你的儲蓄，計算邏輯不同
- 2.家庭傳統觀念「有土斯有財」家庭和諧的隱形價值，本工具無法量化但確實存在
- 3.你的佔有慾很強「擁有自己的房子」對某些人是重要的心理狀態，不該被否定
- 4.另一半強制要求婚姻或長期關係的妥協成本可能高於財務最優解
- 5.純粹當作投資資產配置房地產是資產的一種（但記得：房價也可能跌，且流動性低）
- 6.無論如何都想在自己的牆壁上鑽洞裝修自由、養寵物、改造空間的非財務效用，租屋難以替代
本站工具的目的是補上市場訊息系統性省略的成本， 不是叫你絕對不要買。當你看完所有數字仍決定買，那是知情下的選擇， 比被資訊不對稱推著走更有意義。
然後——把這篇文章分享給要你買房的家人或另一半， 也許你可以減少一次家庭革命。
情境敏感度
固定其他參數，觀察在不同持有年數與房價漲幅下的結論。
| 持有年數 \ 房價年漲 | -1% | 0% | 2% | 4% |
|---|---|---|---|---|
| 10 年 | 租 | 租 | 租 | 買 |
| 20 年 | 租 | 租 | 租 | 租 |
| 30 年 | 租 | 租 | 租 | 租 |
本次計算用了哪些公式 / 假設 / 資料？
等額本息月付 PMT = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1) 買方淨資產 = 房屋市值（複利） − 剩餘房貸本金 租方淨資產 = 自備款 + （買方月支出 − 月租金） 月複利投入 ETF 終值 打平點 = 二分搜尋使「買方淨資產 = 租方淨資產」的房價
- 租方同等現金流模型 — 買方月支出與租方月支出對齊，差額投入 / 提領 ETF
- 自備款機會成本以「投入同年化的 ETF」計算
- 稅賦粗估房價 0.1% / 年（自住地價稅 + 房屋稅）、維護 1% / 年
- 房屋期末市值 = 房價 × (1 + 房價年漲） ^ 年數
- 裝修、家具、搬家、仲介、代書、契稅、印花稅
- 首購補助、租屋補貼、囤房稅政策變動
- 房屋折舊的非線性曲線（模型用簡化比率）
所有計算在你的瀏覽器執行，輸入不上傳。
完整公式推導、邊界條件、參考文獻見/methodology。
為什麼仲介試算的答案都偏向「買」？
多數房仲提供的試算只呈現每月房貸繳款金額，看起來「不過就是月付幾萬元」。 但這個數字隱藏了三個關鍵成本：自備款的機會成本、持有成本、利息累積。
自備款若不投入房產，改投入年化 7% 的指數型 ETF(0050 過去 20 年含息年化）， 30 年後會成長為初始金額的 7.6 倍。這筆「沒發生的收益」，就是你買房時默默支付的隱形價格。
「合理買入價」是什麼？
本工具以二分搜尋法反推：在其他條件不變下，多少房價會使「買」與「租+投資」在持有期末的淨資產完全相等。 這個價格稱為打平點。高於此價，租划算；低於此價，買划算。
請注意：打平點受你輸入的假設影響極大 —— 特別是房價年漲幅、投資報酬率、持有年數。 這並非預測，而是讓你的假設透明化。你相信哪組假設，就選對應的結論。
本工具的限制
計算結果仰賴幾組假設性參數（房價漲幅、投報率），而這些數字本質上無法預知未來。 請搭配敏感度表格，觀察結論在不同假設下是否穩健。若在所有合理假設下結論一致，則可信度較高； 若結論在小幅調整下劇烈翻轉，代表這是個「臨界決策」，需更多資訊再判斷。