房價所得比的國際比較，為什麼直接看數字會誤判
PIR 是國際比較房價可負擔性的常用指標，但跨國直接比較會嚴重失真——稅率結構、強制支出、家戶定義、公屋比例，都讓相同數字背後的真實處境截然不同。本文解釋四大校正維度。
本文目錄（8)
每年 Demographia 公布「國際房價可負擔性報告」，媒體會引用其中的 PIR 排名， 告訴你「香港、雪梨、溫哥華是全球最不可負擔城市」、「台北 PIR 約 16 倍，接近香港 18 倍」。
PIR(Price-to-Income Ratio，房價所得比）= 中位數房價 ÷ 中位數家戶年所得。 表面看，這是一個簡潔好懂的指標。但跨國直接比較，會在四個維度上嚴重失真。
一、稅率結構
PIR 用稅前所得計算。但人們真正能用來付房貸的是稅後所得。
簡化對照（2024 年中等收入家庭實質有效稅率）：
| 國家 | 所得稅 | 社保 / 健保 | 合計稅後比率（粗估） |
|---|---|---|---|
| 台灣 | ~10% | ~5% | ~85% |
| 美國（聯邦+州） | ~15% | ~7.5% | ~78% |
| 英國 | ~20% | ~10% | ~70% |
| 德國 | ~25% | ~20% | ~55% |
| 法國 | ~25% | ~22% | ~53% |
換言之，德國 PIR = 11 看似比台北 PIR = 16 「合理」， 但德國中等收入家戶稅後可支配只有 55%，實質負擔的「校正後 PIR」會跳到 20 左右，反而更不可負擔。
二、強制支出比例
「可支配所得」雖已扣稅，但仍包含必須支付的非自由支出：
- 健保費：台灣 5%，美國商業保險可達 15-20%
- 退休金強制提撥：台灣 6%，新加坡 CPF 高達 37%（雇員+雇主合計）
- 教育費用：北歐免費，美國/台灣高昂
- 托育費用：法國/北歐有大量公共托育補貼，台灣 / 美國父母自付為主
當你比較台灣 vs 美國 PIR，若沒考慮美國家庭每月 1,500-2,500 美元的醫療保險， 就會嚴重低估美國家庭的真實負擔。
三、家戶定義差異
「家戶」（household）在不同國家統計上的定義不一：
- 台灣：平均約 2.7 人/戶，雙薪比例約 50%
- 日本：平均約 2.2 人/戶，單身戶比例高
- 瑞典：平均約 1.9 人/戶，單身戶 + 同居未婚比例高
- 印度：平均約 4.5 人/戶，常為三代同堂
「家戶中位數所得」在 1.9 人/戶與 4.5 人/戶的國家，意義完全不同。 直接比較跨國 PIR，等於拿不同形狀的單位互相換算。
四、公屋與租金管制覆蓋率
PIR 反映的是市場價。但市場價並非所有居民都實際面對。
- 新加坡:78% 居民住組屋（政府房），價格遠低於市場價
- 維也納:60% 居民住公共/合作社住宅
- 香港:45% 居民住公屋
- 荷蘭:34% 社會住宅
- 台灣:0.5% 社宅
香港 PIR 接近 19 全球最高，但因為公屋覆蓋近半人口， 真正必須面對市場價的人口比例，反而比台北（社宅 0.5%)還低。
換句話說：台北 PIR = 16，意謂 99.5% 居民必須在 PIR = 16 的市場裡尋找住所。 香港 PIR = 19，但 45% 居民可避開這個市場。哪個更慘？不是看 PIR 高低，要看市場暴露率。
校正後 PIR 該怎麼算？
學術上有複雜的方法，但基本邏輯：
校正後 PIR = 房價 ÷ （家戶可支配所得 × 稅後比率 × （1 - 強制支出比率））加上修正項：
- 公屋 / 社宅覆蓋率（降低有效市場暴露）
- 家戶結構（平均人口、雙薪比例）
- PPP 校正（若做跨國消費力比較）
本站 自行負擔比例工具 提供粗略校正後 PIR 與國際 12 城市對照， 但需注意：校正不是讓數字「精準」，而是讓你看到單看 PIR 容易誤判的方向。
還有第二層校正：扣除必要消費後的「實質購屋 PIR」
即使扣稅與強制支出後的可支配所得，仍有大量資金必須投入維持基本生活 （食、衣、行、教育、醫療、租金或既有房貸、托育）。 主計總處家庭收支調查顯示：全國家戶平均消費支出占可支配所得約 75%， 也就是平均家戶儲蓄率約 25%。
這 25% 才是真正可投入購屋的部分（累積自備款、月貸款、持有成本）。 用這個比例重算：
實質購屋 PIR = 房價 ÷ （家戶可支配所得 × 25%）以台北為例：
- 名義 PIR ≈ 19
- 稅後校正 PIR ≈ 24
- 實質購屋 PIR ≈ 76
最後這個數字才是當代家戶實際購屋體感的最直觀近似 — 在維持基本生活下， 中位數家戶要花約 76 倍年數的可儲蓄部分才能買得起中位數房。
媒體常用的「不吃不喝幾年」是名義 PIR，等於 19。 但因為沒人真的能不吃不喝，這個數字嚴重低估真實負擔。 本站推薦把實質購屋 PIR 放在更顯著的位置 — 它最貼近家戶實感。
還有第三層：個人薪資中位數 PIR
家戶可支配所得包含雙薪、資產所得、扣稅後 — 但多數年輕單身買家面對的不是這個數字。 他們的處境是「自己一個人靠薪水」。
主計總處受僱員工薪資調查顯示：全國經常性薪資中位數約 45,000 元/月， 也就是年薪約 54 萬。用這個數字算：
個人薪資 PIR = 房價 ÷ （年薪 × 個人稅後 92% × 個人可儲蓄 30%）台北實例：2,762 萬 ÷ (54 萬 × 0.92 × 0.30) ≈ 約 185 倍。
換言之：全國薪資中位數的單身上班族，要花 185 倍年數的可儲蓄部分，才能買得起台北中位數房。 這就是為什麼「不靠贈與買房」變成台北的數學題，而不是努力題。
四層 PIR 完整對照（台北）：
| 層級 | 數字 | 隱含的「人」 |
|---|---|---|
| 名義家戶 PIR | ≈ 19 | 媒體口徑，假設零生活成本 |
| 稅後校正 PIR | ≈ 24 | 扣稅扣強制提撥後的家戶 |
| 實質購屋 PIR（家戶） | ≈ 76 | 雙薪家戶實感 |
| 個人薪資 PIR | ≈ 185 | 年輕單身、無贊助、無資產 |
從 19 到 185，是同一棟房子，但面對它的不同身份的不同數字。媒體只報 19，你的實感卻接近 185。 這個落差不是錯覺，是統計切片的差異。
真正應該看的指標
PIR 是入門指標，但做政策或國際比較時，以下指標更有資訊量：
- 可負擔家戶比例：該城市有多少 % 家戶可在合理可負擔線下購置中位數房？
- 租金所得比：租屋族佔人口比例越高，這個指標越關鍵
- 公共住宅覆蓋率：制度的真實角色
- 跨世代購屋年齡：從首購平均年齡推估購屋門檻是否抬高
- 首購族家庭資助比例：有多少 % 的首購族靠父母贈與？
媒體很少報導這些，因為複雜。但這些指標才能完整描繪一個城市的住房真實處境。