為什麼房價所得比無法反映買房難度——以及台北為何在校正後全球第一

每年 Demographia 公布「國際房價可負擔性報告」，媒體會以此排出「全球最不可負擔城市」榜單。 香港、雪梨、溫哥華常年位居前列，台北通常排在前 10，但不是榜首。

這個榜單存在兩個基礎假設，是它失靈的根本原因：

1. 所有居民都必須面對市場價 — 忽略公屋、組屋、社會住宅這些替代性供給
2. 買房與租房之間沒有制度緩衝 — 忽略租金管制、長期租約保障、租屋補貼

校正這兩個盲點後，台北的排名會大幅上升。本文解釋為什麼。

PIR 失靈的兩個結構性原因

一、PIR 把每個人都當成必須買房的人

PIR 的計算分母是「中位數家戶所得」、分子是「中位數房價」。 但分子隱含一個假設：這個家戶的住房選項就是市場購屋。

對於公屋覆蓋率高的城市，這個假設是錯的：

• 新加坡：約 78% 居民住政府組屋（HDB），價格與條件遠優於私人市場
• 香港：約 45% 居民住公屋或居屋，租金/售價遠低於市場
• 維也納：約 60% 居民住公共住宅或合作社住房
• 荷蘭：約 34% 為社會住宅
• 倫敦：約 23% 為社會住宅
• 慕尼黑：約 18% 為公共住宅

資料來源：新加坡建屋局 HDB、香港房屋委員會、Eurostat Housing Statistics、各市政府公開資料整理。

當你引用「香港 PIR 全球最高」這句話，事實上有約 45% 的人口可以避開那個市場。 他們進入公屋輪候，一般申請者平均輪候 5.7 年（2024 年 3 月底房屋署數據；長者一人申請 3.8 年），屆時實質住房負擔遠低於 PIR 暗示的水準。

資料來源：香港房屋委員會及房屋署 - 公屋平均輪候時間。

二、PIR 把租屋當買房的失敗替代，而非平等選項

在租金管制嚴格的城市，長期租屋是受保障且穩定的住房路徑： 租期可達數十年、租金漲幅受法律限制、續約權受保障。 此時「不買房」並不意味著陷入不確定的住居狀態。

東京、柏林、阿姆斯特丹、巴黎都屬此類。當地居民「不買房」可能是純粹的理性選擇，而非市場排擠。

反之，在租金管制弱、租期短、續約無保障的市場（如台北、雪梨、舊金山）， 不買房意味著終身居住不確定性 — 這時 PIR 數字背後的心理壓力與真實負擔，遠高於同等 PIR 的歐陸城市。

一個更貼近真實處境的指標：市場暴露率

我們提出一個合成指標，稱為市場暴露率(Market Exposure Index, MEI):

MEI = 校正後 PIR × （1 − 公屋覆蓋率） × 租金管制因子

其中：

• 校正後 PIR：已扣除稅後與強制支出的真實負擔倍數
• （1 − 公屋覆蓋率）：必須面對市場價的人口比例
• 租金管制因子：強 = 0.7、中 = 0.85、弱 = 1.0（代表租屋市場有多少制度緩衝）

這個指標的解讀是：你城市裡的中產家庭，實質必須承受市場購屋壓力的程度。

它不取代 PIR，但補充 PIR 看不到的兩個維度。

12 城市的市場暴露率排名

方法論揭露：MEI 是本站合成指標，下表的「校正後 PIR」、「公屋覆蓋率」、「租金管制因子」是本站依不同來源（內政部、Numbeo、Demographia、各國央行 / 統計局、媒體報導）合併推估，沒有單一機構公布同口徑的 12 城市對照表。台北 PIR 24 含本站第二層校正（扣稅 + 必要消費後可儲蓄），跟內政部 2024 Q3 公告的 16.60 是不同概念。讀者請視為「結構性比較」而非「精確值」。

以本站資料層計算（詳細來源見 國際對照資料）：

排名	城市	市場暴露率（MEI)	校正後 PIR	公屋覆蓋	租金管制
1	台北	23.5	24	~2%	弱
2	雪梨	14.4	15	4%	弱
3	首爾	12.7	16	7%	中
4	香港	9.8	21	45%	中
5	慕尼黑	9.8	17	18%	強
6	舊金山	9.4	11.5	4%	中
7	東京	7.2	11	6%	強
8	倫敦	7.2	11	23%	中
9	阿姆斯特丹	6.0	13	34%	強
10	紐約	5.9	9	6%	強
11	維也納	2.8	10	60%	強
12	新加坡	1.0	5.5	78%	中

台北以 23.5 排名第一，且與第二名（雪梨 14.4）差距達 63% — 並非貼著前段班、而是顯著拉開。 香港儘管校正後 PIR 全球最高（21)，因 45% 公屋 + 中度租金管制，實質市場暴露率排名跌至第四。 新加坡市場 PIR 看似仍偏高，但 78% 居民住組屋，實質壓力極低。

為什麼台北會浮到榜首

三個因素同時為極端：

1. 校正後 PIR 高：本站合成第二層校正（扣稅+必要消費後可儲蓄）約 24；內政部官方 PIR 2024 Q3 為 16.60，仍屬全球前段
2. 社宅覆蓋率近乎於零：本站估計 1-2%（含已落成、興建中、包租代管），全球主要城市最低之一
3. 租金管制弱：法律對租客保障有限，長期租屋者面臨高度不確定性

這三個維度任一單看都不致命：香港 PIR 更高、雪梨公屋也低、首爾租金管制也弱。 但同時三項都極端，且彼此沒有制度補位，結果是台北的中產家庭幾乎沒有退路 — 不買房意味著終身不確定，買房意味著用 95% 以上家戶被排除在外的價格進場（本站工具 估算台北能不靠贈與買中位數房的家戶比例約 4-5%）。

這個指標的限制

MEI 是一個合成指標，有以下侷限：

• 加權方式仰賴主觀判斷（為什麼是乘法而非加法？為什麼租金管制因子是 0.7 而非 0.6?)
• 公屋覆蓋率採用粗略數字，未細分公屋類型（售/租、價格與市場價差距）
• 未納入購屋者的世代差異（首購族 vs 換屋族）、年齡結構、流動性
• 未納入持有期、稅制、房屋折舊等買方持有成本

請把它視為「在 PIR 之外的額外視角」，而非取代 PIR 的權威指標。 任何單一指標都有失靈情境，本站的立場是多指標、透明假設、讓讀者自己選擇要相信哪一組。

台北的處境是政策可變的

需要強調：目前的市場暴露率不是地理或文化的必然結果，而是政策選擇的累積。

• 社宅覆蓋率約 2%（直接興建 12 萬戶 + 包租代管 10 萬戶，內政部 2024 底）是過去 30 年「住宅商品化」政策方向的結果
• 租金管制弱是立法選擇，非市場必然
• 校正後 PIR 高與低利率環境、土地政策、稅制誘因的長期交互作用相關

維也納 60% 公屋、新加坡 78% 組屋，都是在不同歷史時點開始的政策建設。 台北若要降低市場暴露率，可選的政策方向不缺（社宅大量興建、租金管制立法、囤房稅實質化）， 缺的是執行的政治意願與時間累積。

對個人而言，在制度改變之前，理性決策是：認清自己面對的不只是 PIR 的數字， 而是一個全球前段班的市場暴露結構，並依此調整買房、生育、職涯的判斷。

這就是本站工具想協助讀者完成的事 — 從看穿宏觀指標的失靈， 到做出個人最不被結構性錯誤資訊誤導的決策。

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延伸閱讀:

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• 一坪 120 萬的台北房，蓋它真的要 120 萬嗎？——房屋建造成本六層拆解——PIR 是宏觀結果，本文補上微觀成因（土地、建商利潤、稅）
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