決策工具 · 個人化估算
幾年買得起？
選地區 → 屋齡 → 坪數，本工具用實價登錄 2025 Q1 資料估算總價； 填薪資與月支出後，計算需多少年存到自備款 + 還完房貸， 才算完全擁有這間房。可選是否扣除生活費，看「不吃不喝幾年」與「實際儲蓄率下幾年」的差距。
第 1 步 · 你想買哪裡的房
估價方式：
公設比（依屋齡自動建議，可改）
32%→主建物實坪 ≈ 20.4 坪
自訂%
老公寓多為直梯入戶、無大廳/車道/會所，實務上幾近 0% 公設； 新建案須配置消防、雨遮、會所等，公設常達 33%+。 房價估算用「主建物實坪 × 該區單坪中位數」（實價登錄已扣車位、以主建物為基準）。
該區單坪估價（中位數）
140 萬
n = 58 筆
估算總價
2846 萬
140 萬 × 20.4 實坪
自備款（20%)
569 萬
貸款 2277 萬
第 2 步 · 你的所得與支出
結論
存到自備款需 16.7 年，
加上 30 年房貸， 46.7 年 後完全擁有這間房。
加上 30 年房貸， 46.7 年 後完全擁有這間房。
屆時，這間房屋齡已是62 年的老屋。（目前約 15 年 + 47 年）
以 台北市 10-20 年、30 坪估算總價約 2846 萬。 月薪 5 萬，扣除月支出 3 萬 後可月存 2 萬。
月房貸
9 萬 元
月房貸 / 月薪
191.7%
⚠ 超過國際警戒線（40%)
月儲蓄（本工具計算用）
2 萬
已扣月支出
儲蓄期年化報酬
4.00%
預設 4%（債券+定存組合）
⚠ 即使存到自備款，月房貸已超過你扣除支出後的剩餘月薪。意即：你能存到頭期，但繳不起月貸款。
本次計算用了哪些公式 / 資料？
估價
總價 = 該城市 × 屋齡 × 坪數區段的單坪中位數 × 你輸入的坪數 若該分組樣本 < 5 筆，fallback 至該城市整體單坪中位數
存款年限
月儲蓄 = 月薪 − （扣支出時）月支出 每月投入，以年化 r 複利成長： 存到 D 元需 n 年，n = log(1 + D × r/12 / 月儲蓄） / log(1 + r/12) / 12 完全擁有房子總年數 = 存自備款年數 + 房貸年數
資料來源
- 實價登錄 2025 Q1(114S1)— 住宅大樓+華廈+公寓、住家用、扣車位
- 七大都會區 7 城市 × 5 屋齡分組 × 3 坪數分組
- 低樣本格 fallback 至整體中位數，並標示「樣本不足」
已知限制
- 單坪中位數受地段、樓層、裝潢、新舊組成影響，個別物件可能高於或低於估算 30%
- 月支出未細分（房租通常占大宗，且租屋會隨年齡變動）
- 未計入薪資成長 — 實際月儲蓄通常隨年資增加
- 未計入持有成本（稅、管理費、維護）— 完整對比請看買 vs 租決策器
完整公式與資料處理流程見/methodology#years-to-buy。
怎麼解讀這個結果？
「不吃不喝幾年」是新聞與媒體常用的指標，但它假設零生活成本 — 對個人決策幫助有限。 本工具預設「扣除月支出」模式，讓結果反映真實儲蓄能力；切換為「不吃不喝」可以看到 媒體口徑與實感的差距。
單坪估價怎麼來的？
實價登錄 2025 Q1 各縣市住宅交易資料，過濾（住家用 + 房地交易 + 住宅大樓/華廈/公寓 + 排除特殊備註 + 主建物 15-50 坪）， 再依「屋齡 × 坪數」分組，取每格的單坪中位數。 部分組合樣本不足（少於 5 筆）時，fallback 至該城市整體單坪中位數，並會在工具上標示。
本估算的限制
- 單坪中位數受地段、樓層、裝潢、屋況影響，個別物件可能高於或低於估算 ±30%
- 未計入薪資成長 — 實際月儲蓄通常隨年資增加。本工具用「目前儲蓄能力」線性外推，屬保守估計
- 未計入持有成本（稅、管理費、維護費）。完整成本對比請用 買 vs 租決策器
- 父母贈與額度若超過自備款，工具仍計算貸款部分；若想看「全靠贈與」情境請手動輸入贈與 ≥ 房價