在台北，只有
4.7%
的家戶，
能不靠父母贈與買得起一間中位數房。
若由男方單方負擔，這個比例剩下 1.4% ； 女方單方負擔則為 1.38% 。
不是因為你沒努力，不是因為你選錯科系。是這個結構在過去 30 年累積出讓 95% 家戶無法靠自己買房的市場。
沒看到你的縣市？（展開原因）
未列入：新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、金門縣、連江縣。
上述 12 縣市實價登錄租賃樣本（<100 筆/季）不足以算出穩定的租金中位數，直接列入會與其他城市的房價/租金比尺度不一致。本站採『樣本範圍 = 能說的範圍』原則，寧可暫不列入，也不用過小樣本當代表值。已從原 14 縣市縮減 — 基隆、宜蘭、嘉義市 在 114 年第 1 季已達樣本門檻，本季新增。資料持續補齊中。
你想買哪裡的房？
幾年後能完全擁有？
選城市、屋齡、坪數，本工具用實價登錄 2025 Q1 資料估算總價； 填月薪、月支出後，計算需多少年存到自備款 + 還完貸款。
加上 30 年房貸， 46.7 年 後完全擁有這間房。
以 台北市 10-20 年、30 坪估算總價約 2846 萬。 月薪 5 萬，扣除月支出 3 萬 後可月存 2 萬。
⚠ 即使存到自備款，月房貸已超過你扣除支出後的剩餘月薪。意即：你能存到頭期，但繳不起月貸款。
本次計算用了哪些公式 / 資料？
總價 = 該城市 × 屋齡 × 坪數區段的單坪中位數 × 你輸入的坪數 若該分組樣本 < 5 筆，fallback 至該城市整體單坪中位數
月儲蓄 = 月薪 − （扣支出時）月支出 每月投入，以年化 r 複利成長： 存到 D 元需 n 年，n = log(1 + D × r/12 / 月儲蓄） / log(1 + r/12) / 12 完全擁有房子總年數 = 存自備款年數 + 房貸年數
- 實價登錄 2025 Q1(114S1)— 住宅大樓+華廈+公寓、住家用、扣車位
- 七大都會區 7 城市 × 5 屋齡分組 × 3 坪數分組
- 低樣本格 fallback 至整體中位數，並標示「樣本不足」
- 單坪中位數受地段、樓層、裝潢、新舊組成影響，個別物件可能高於或低於估算 30%
- 月支出未細分（房租通常占大宗，且租屋會隨年齡變動）
- 未計入薪資成長 — 實際月儲蓄通常隨年資增加
- 未計入持有成本（稅、管理費、維護）— 完整對比請看買 vs 租決策器
完整公式與資料處理流程見/methodology#years-to-buy。
你可能聽過「香港、雪梨房價最貴」。
但真正最難買房的城市，是
台北。
房價所得比（PIR）是常見的國際指標，但它假設「所有居民都必須面對市場價」、「市場買房與租房之間沒有制度緩衝」 —— 這兩個假設在多數國家都不成立。 用「市場暴露率」（MEI = 校正後 PIR × (1 − 公屋覆蓋率） × 租金管制因子）校正後，12 個國際主要城市的排名是這樣：
為什麼 MEI 一定要這樣算？（展開）
傳統 PIR（房價/年所得）有兩個系統性問題，直接拿來跨國比就會誤導：
① 你不可能不吃不喝。 PIR 用「總所得」當分母，假裝整份薪水都能拿去存頭期。但人要繳房租、吃飯、交通、保險、養小孩—— 真正能存下來的只有「總所得 × （1 − 必要消費比率）」。 香港人薪水扣完房租伙食剩下的、和維也納人因公屋與社福扣完剩下的，不是同一筆錢。不校正就把香港人看得太樂觀。
② 你也不能無視薪水的購買力。 「為什麼不用越南物價算台灣薪水？」——因為你住在台灣，你的薪水只能在台灣花。 房子、食物、教育、醫療都是本地非貿易財， 不會因為越南便宜就讓你過得比較好。所以必要消費比率必須用當地物價算， 而不是套個全球統一數字。
因此 MEI 在 PIR 的基礎上，額外乘上（1 − 公屋覆蓋率）與租金管制因子， 並讓「計入實質購買力」toggle 用各城市自己的必要消費比率重算。 這不是為了把台北排到第一，是為了讓比較在同一個維度上發生。
⚠ 仍是本站自創指標，各因子權重採主觀選擇，不同定義會得出不同排名。僅供決策參考。
ⓘ MEI 是本站自創指標，綜合公屋覆蓋與租金管制因子。
台北以 23.9 領先第二名 66% 。 香港校正後 PIR 全球最高（21)，但 45% 居民住公屋，排到第 4；新加坡市場 PIR 不低，但 78% 居民住組屋，排到第 12。
過去 10 年，各城市房價漲幅
遠超薪資與通膨。
以下是內政部實價登錄各年 Q1 原始資料（住宅大樓+華廈+公寓、住家用、扣車位）。 同期累積通膨約 +14% 、薪資中位數成長約 +20%，各城市房價漲幅都顯著超過這個基準。
9 年房價漲幅是薪資漲幅的幾倍？
薪資漲幅基準 +20%（主計總處薪資中位數）、 通膨基準 +14%(CPI 累積)。 倍數 = 房價漲幅 ÷ 薪資漲幅。
新竹 +232% 反映台積電效應，台南 +148% 與台中 +90% 反映重劃區開發、產業移轉、預售案投機； 雙北 +42% / +41% 看似「溫和」，但起點本就高 — 漲幅小不代表負擔輕。
用同等現金流模型算給你看 ——
在台北實價中位數下，房價要再跌
約 72% ，
買房才與「租屋 + 投資」打平。
仲介試算只給你月付金，卻省略三項關鍵成本：自備款的機會成本、通膨、持有成本。 把這三項加回去，做誠實的「同等現金流」對比，結論翻轉。
輸入參數
選擇城市自動帶入該區中位數房價與租金，或手動輸入你的具體標的。
機會成本對照這筆 4416 萬， 如果不押在房子上，能換到什麼？
展開 ↓
這筆 4416 萬， 如果不押在房子上，能換到什麼？
若選擇租屋並把差額投入年化 7.00% 的投資，30 年後比買房多累積 4416 萬。下面是這筆錢能換到的具體選項：
- 環遊世界（高品質中長線）100 萬 · 每次 ~3 個月、住宿+交通+體驗預算44 次
- 海外頂尖 MBA 學位400 萬 · INSEAD / 哥倫比亞兩年含生活費11 個
- 個人創業天使輪200 萬 · 初期人力 + 6 個月跑道22 次
- Tesla Model 3170 萬 · 中價位電動車（2026 春）26 台
- 台積電股票120 萬 · 以 NT$1,200/股 估算（2026 春，1 張 = 1000 股）37 張
- 學童營養午餐60 元 · 一餐約 60 元（2026 春價）735,987 餐
- 養小孩到 22 歲800 萬 · 中等水準教育、不含買房助援5.5 個
- 年度自我進修（認證、課程、健身）30 萬 · 每年 30 萬高品質投入147 年
- 建立每月 5 萬被動收入1500 萬 · 4% 安全提領率所需本金2.9 輩子
- 提早退休基金（年花 60 萬，30 年）1800 萬 · 4% 提領 + 通膨保護2.5 套
提醒：這不是叫你不買房，而是把「買房這個選擇放棄了什麼」量化呈現。 多數人從沒被問過這個問題，因為市場訊息把「擁有房子」當成預設值。 把對照攤開後，自由意志的選擇才有意義。
附註：有人會說「環遊世界、念 MBA 是衝動消費，房子才是資產」—— 恰恰相反。比起押上半輩子現金流去買一個流動性極差、還可能下跌的標的， 環遊世界、進修、創業這些用過就帶得走的投入， 其實才是更理性的配置。你理性了一輩子，衝動買房這一次就全部抵銷了。
就算數學算出「不划算」，如果你是以下情形，
買房可能仍是對的選擇：
- 1.長輩資助大量自備款或全額機會成本基準改變，贈與後本金 ≠ 你的儲蓄，計算邏輯不同
- 2.家庭傳統觀念「有土斯有財」家庭和諧的隱形價值，本工具無法量化但確實存在
- 3.你的佔有慾很強「擁有自己的房子」對某些人是重要的心理狀態，不該被否定
- 4.另一半強制要求婚姻或長期關係的妥協成本可能高於財務最優解
- 5.純粹當作投資資產配置房地產是資產的一種（但記得：房價也可能跌，且流動性低）
- 6.無論如何都想在自己的牆壁上鑽洞裝修自由、養寵物、改造空間的非財務效用，租屋難以替代
本站工具的目的是補上市場訊息系統性省略的成本， 不是叫你絕對不要買。當你看完所有數字仍決定買，那是知情下的選擇， 比被資訊不對稱推著走更有意義。
然後——把這篇文章分享給要你買房的家人或另一半， 也許你可以減少一次家庭革命。
情境敏感度
固定其他參數，觀察在不同持有年數與房價漲幅下的結論。
| 持有年數 \ 房價年漲 | -1% | 0% | 2% | 4% |
|---|---|---|---|---|
| 10 年 | 租 | 租 | 租 | 買 |
| 20 年 | 租 | 租 | 租 | 租 |
| 30 年 | 租 | 租 | 租 | 租 |
本次計算用了哪些公式 / 假設 / 資料？
等額本息月付 PMT = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1) 買方淨資產 = 房屋市值（複利） − 剩餘房貸本金 租方淨資產 = 自備款 + （買方月支出 − 月租金） 月複利投入 ETF 終值 打平點 = 二分搜尋使「買方淨資產 = 租方淨資產」的房價
- 租方同等現金流模型 — 買方月支出與租方月支出對齊，差額投入 / 提領 ETF
- 自備款機會成本以「投入同年化的 ETF」計算
- 稅賦粗估房價 0.1% / 年（自住地價稅 + 房屋稅）、維護 1% / 年
- 房屋期末市值 = 房價 × (1 + 房價年漲） ^ 年數
- 裝修、家具、搬家、仲介、代書、契稅、印花稅
- 首購補助、租屋補貼、囤房稅政策變動
- 房屋折舊的非線性曲線（模型用簡化比率）
所有計算在你的瀏覽器執行，輸入不上傳。
完整公式推導、邊界條件、參考文獻見/methodology。
在當前台北中位數價位下，先租、別急著買。
同等現金流模型在當前條件下給出明確結論： 「租屋 + 把多出來的現金投入指數型 ETF」在 30 年後的淨資產 勝過買房。 差距大到要房價跌約 72% （從 2,762 萬跌到約 784 萬）才會打平。
因此，若你的條件沒有顯著偏離模型假設（沒有非自住不可的特殊理由、不預期房價年漲幅 4% 以上、能長期投資指數）， 本站的具體建議是：把買房決策延後，等房價回到打平點附近時再評估。
這是基於計算的建議，不是教條。 輸入你自己的數字到上方決策器，若得到不同結論，以你的計算為準。
因為一筆 2762 萬 的交易，
產業鏈各方共獲得約
1532 萬 。
以下方工具的預設情境（中古屋、利率 2.185%、自備款 20%、30 年房貸）估算。 實際金額會隨房價、利率、物件類型（預售/中古）變動 — 你可以在工具裡輸入自己的條件即時看結果。
鼓勵你買房的訊息來源：房仲、銀行專員、建商廣告、媒體財經版、財經 KOL — 這些角色多數收入直接綁定於「交易發生」。 這未必意味著欺騙，但意味著當訊息曖昧、利弊不明時，他們會傾向強調「買」的一面。 經濟學上稱為激勵失調。
輸入交易條件
扣除「房子本身價值」（由前手屋主或建商取得）後，買方在 30 年裡多支付給「鼓勵交易產業鏈」的金額約為 1117 萬， 約為房價的 40%。
各方獲得金額
標示「⬢」者為「促成交易」這個方向上有結構性激勵的角色 — 沒有交易，沒有他們的營收。
本次計算用了哪些公式 / 比率？限制？
- 房仲服務費：《不動產經紀業管理條例》規定買賣雙方合計上限 6%；常見慣例賣 4% + 買 2%，個案可協商
- 銀行：30 年累積利息（本利攤還）
- 政府契稅：房屋評定現值 × 6%（評定現值約市價 30%)
- 保險：火險 0.08% / 年、房貸壽險 1.2% 一次性
- 建商利潤：預售案約 20%（上市建商平均淨利率 15-25%)
- 中古屋前手獲利：估房價 15%（屋齡與持有期不同差異甚大）
- 代書：單件 2-4 萬
- 實際比率因合約、銀行、地段、屋齡而異，本工具僅為粗估
- 未計入仲介公司營運成本（經紀人實得 vs 公司毛收差距大）
- 銀行利息在資金成本與營運成本攤提後，銀行實得淨利約為利息的 30-50%
- 政府稅收進入公共服務體系，與「鼓勵交易」的私人激勵性質不同（故未標 ⬢)
完整方法說明見/methodology#beneficiaries。
你之前買不下手不是因為你笨、不是因為你不努力。 是訊息環境結構性地省略了你應該知道的成本，讓你看不見全貌。
這 10 句話，你聽過幾句？
以下是售屋中心、仲介現場、預售案場高度標準化的銷售腳本。 每張卡片預設只露出話術本身—— 點開後才看到修辭機制、事實反證與當下可用的應對句。 看你能認出幾句。
「這是最後一戶，今天不下訂就被別人搶走了。」
稀缺感是壓力工具，不是事實。內政部不動產資訊平台公開的全國餘屋戶數長期以萬戶計，新建餘屋去化期動輒一年以上。「這個案場最後一戶」即使為真，也與「市場上是否還有選擇」是兩件事。
應對： 要求看該案剩餘戶數列表加上已售戶實價登錄。提不出來的，這句話就只是腳本。
「另一組客戶今天剛下斡旋，出到 880 萬，你要不要加？」
業界稱為「做狀況」，假對手催你提高出價。你無從驗證對方是否存在，即使存在，出價也可能被刻意誇大。實價登錄成交價公開，能驗證的只有合理區間，而不是對方號稱的數字。
應對： 回「請對方先成交，我只在實價登錄合理範圍內出價，不跟價」。不跟價，假對手就失去威力。
「現在不買，以後更買不起。」
FOMO 加上倖存者偏誤。同樣的話 2014、2018、2022 都有人說—— 這只能證明「過去趨勢延續了」，不能證明「未來必然延續」。我們只記得買到的人賺了，忘了同期間若選擇租屋加指數投資，多數試算下並不更差。
應對： 把時間軸拉到 30 年，用試算工具實算「不買加投資」對照組，而不是憑印象做判斷。
「房價只會漲不會跌。」
線性外推：過去 20 年漲，所以未來 30 年也會漲。但台灣 1989 到 2003 房價曾長期橫盤約 14 年；日本 1991 年至今住宅地價未回到當年高點；美國 2007 到 2012 跌約三成。「只漲不跌」是 2003 年後特定時期經驗的過度泛化。
應對： 問自己——若未來 10 年房價橫盤、實質薪資成長 1% 以下，這筆決策還划算嗎？答案若為否，等於把全部資金押在單一假設上。
「政府不可能讓房價跌，會讓 GDP 變難看。」
訴諸權威加上政策必然性論證。實際上央行近年連續實施數波選擇性信用管制，2025 Q1 全國移轉棟數年減雙位數即為例證。政府偏好房價穩定不等於有能力讓房價只升不降。GDP 中房地產業（不含營建）約占 8%，其中相當部分還是設算的「自有住宅服務」，並非交易價格本身。
應對： 把「政府保證」翻譯成「政府偏好」。偏好不等於能力，能力也不等於對你的個人購屋時點有利。
「租不如買，讓房客（或未來的你）幫你付房貸。」
把每月房貸包裝成「強迫儲蓄」，掩蓋利息、自備款機會成本與持有成本三筆隱形開銷。台北目前租金／房價比約 1.5% 到 2%，租金根本覆蓋不了房貸本息加持有成本；多數投資型物件靠的是預期資本利得，不是租金現金流。
應對： 要求把月付金換算成「30 年總成本」並對照「租屋加投資」。不願算或算不出的，這個試算本身就是腳本。
「低首付，輕鬆入手。」
預售屋常見的金流陷阱。低自備款換來的代價是工程期款重，加上交屋時房貸啟動瞬間負擔陡增—— 業界稱「前輕後重」。簽約時繳得起，交屋時不一定。一間 2,000 萬預售標榜「自備款 5%」，交屋後 1,600 萬房貸的月付金約 6 萬；若你目前月薪 5 萬，這條時間表會在 2 到 3 年後撞牆。
應對： 要求對方列出從簽約到交屋後 1 年的「逐月付款金額表」。算不出或不願算的，就是腳本。
「不二價，這已經是底價了。」
議價封口話術。代銷案場「真不二價」極少，「微微不二價」佔多數。預售案常含 5% 到 10% 議價空間；中古屋實際成交價通常較開價低 3% 到 8%。直接接受，等於放棄這段議價區間。
應對： 以「該社區近 6 個月實價登錄」為錨點出價。對方堅稱真不二價的，要求書面承諾不再降價；若日後同戶型有更低成交，可作為退款或補償依據。
「捷運走 5 分鐘，開車 3 分鐘上交流道。」
數字以仲介的「捷徑」與非尖峰時段為基準，而非你日常會走的安全動線、日常通勤時段。捷徑多半穿越小巷弄，夜間返家、推嬰兒車、雨天時並不適用。
應對： 用 Google Maps 以「正常步速、日常通勤時段」重算，並另外核對「夜間路線」與「雨天替代路線」是否仍可接受。
「先填個資料，先簽個訂金，不喜歡都可以退。」
降低初始承諾門檻（foot-in-the-door）。一旦付了小額承諾，後續加碼阻力會大幅下降—— 你會傾向合理化「已經付過錢」的決定。預售訂金實務退還常被以「行政費」「開單費」「銷售處理費」名目部分扣抵，消基會預售屋糾紛申訴中此類常年居前。
應對： 踏入售屋中心或仲介門市前，預先設下硬規則—— 今天不簽任何文件、不刷任何金額、不留聯絡方式。把決策時點從銷售現場移到家中。
理論上，政策可解。
實務上，結構性紓困
在你這代來不及。
維也納 60% 公屋、新加坡 78% 組屋、東京強制長期租約 — 這些都是政策選擇累積結果，不是文化必然。 但對 30-45 歲正在做購屋決策的人，要把台北的「市場暴露率」從 23.9 降到歐陸水準（低於 10)，最快也需要 15-20 年。
核心指標一覽
每個數字下方標出來源，點擊可查詳細計算方法理解結構，然後做出最不被誤導的個人決策。
學區、家庭、城市偏好那部分屬於你。但本站工具替你算清楚的部分有結論： 在當前台北中位數房價下，「租屋 + 把多出來的現金長期投入指數型 ETF」在 30 年後的淨資產勝過買房， 差距大到要房價跌約 72% 才會打平。
因此，若你的條件沒有顯著偏離模型假設，本站給出的具體建議是： 先租，等房價回到打平點附近再評估。 這個建議來自計算，不是教條；如果你輸入自己的條件得到不同結論，以你的計算為準。
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